도시재생의 한 방법 재개발? 재건축!

오늘은 재건축에 대해 이야기해보려고 한다. 도시재생은 현재 우리나라에서 많은 관심을 받고 있는 주제인데요. 특히 재건축은 도시재생의 중요한 한 방법으로 알려져 있어서, 자세히 알아본다.

# 재건축

1. 재건축의 개념과 의의

재건축은 특정 지역이나 건물을 다시 건설하거나 개선하는 과정을 의미한다. 기존 건물의 노후화와 미래 도시 계획에 따라 필요한 변화를 위해 재건축이 이루어진다. 재건축은 도시재생을 위한 중요한 요소로 작용하며, 현대 도시에서 불가피한 과정으로 인식되고 있다.

2. 도시재생에 대한 일반적 이해

도시재생은 도시의 경제, 환경, 문화 등을 활성화시키기 위해 다양한 정책과 개발을 통해 도시를 새롭게 조성하는 프로세스다. 도시재생은 기존 지역의 문제점을 파악하고 그에 맞는 해결책을 마련하여 지속 가능한 도시 발전을 추구한다.

3. 재건축이 주도하는 도시재생의 필요성

재건축은 도시재생의 핵심 요소로서 새로운 건물과 도시 인프라를 조성하여 도시의 경관을 개선하고 주거 환경을 향상시킨다. 또한, 노후된 건물의 대체와 도시 계획에 따른 재구축을 통해 도시의 기능과 경제적 가치를 향상시킬 수 있다.

4. 국내 재건축 사례 분석

○ 재건축 성공 사례

1) 방배5구역
2004년 12월 16일 추진위원회 승인을 시작으로 2022년 7월 28일 착공신고를 완료하고 터파기 작업을 하고 있다. 조합이 설립되고 10년이 지나 착공신고를 한 것으로, 재건축은 시간과의 싸움이라는 말이 맞는 것 같다. 

2) 미성동 신림건영 1차 아파트
2011년 10월 20일 기본계획 수립을 시작으로 2022년 11월 24일 정비 계획 변경되었으며 현재 사업 시행 인가 준비 중이다. 

3) 압구정동 신현대 12차
2015년 7월 24일∼9월 22일 안전진단 통과했으며, 조합 설립을 목전에 둔 상황이다. 투기과열지구 내 재건축 아파트를 조합 설립 인가 이후에 매수하면 입주권이 나오지 않기 때문에 조합 설립 인가 직전인 최근 가격 급등세가 지속하고 있다. 

4) 상계동 상계한양
지난달 1차 정밀안전진단을 통과했으며, 전용면적 107.92m 2가 1년 전인작년 3월 10억 원(10층)에 팔린 것과 비교하면 1년 새 가격이 4억∼5억 원 오른 것으로 알려져 있다. 

○ 재건축 논란 사례

현재 국내에서는 여러 지역에서 재건축 사업이 진행되고 있으며, 이 중에는 논란이 되는 지역도 있다.

다음은 국내 재건축 논란 지역 중 일부다.

1) 서초구 반포 현대아파트
재건축 초과 이익 환수제 적용 대상 아파트의 부담금 부과를 새 정부 출범 이후로 미뤄달라는 요청이 있다. 

2) 부산 북항 대규모 재개발 추진 지역
해양문화지구에 자리한 랜드마크 부지에 오피스텔 건설 계획이추가되면서 공유재인 바다의 사유화 논란이 일어나고 있다. 

3) 서울시 양천구 목동 1∼3단지
조건 없는 종상향 논란이 있어 주민들과 서울 시간 갈등이 예상된다.

위 지역들은 현재 재건축 사업 과정에서 논란이 되고 있는 지역으로, 해당 지역의 주민들과 정부, 지자체 간의 협의와 조율이 필요하다. 이를 통해 적절한 대책을 마련하고, 재건축 사업이 원활하게 진행될 수 있도록 노력해야 한다.

5. 재건축 프로젝트 진행 과정과 고려사항

○ 재건축 프로젝트 진행 과정은 다음과 같다.

1) 정비기본계획 수립
재건축 또는 재개발 사업의 시작점이며, 안전진단을 실시하기 위한 단계다. 안전진단은 건물의 노후도 및 불량 여부를 판단하여 재건축의 필요성을 평가하는 것이다. 재건축은 안전진단을 거쳐 가능한 아파트들을 대상으로 하며, 재개발은 안전진단을 실시하지 않고 진행된다.

2) 정비구역 지정 및 추진위원회 설립
정비구역은 재건축 또는 재개발이 가능한 지역으로 지정된다. 정비구역이 지정되면 해당 지역의 토지 및 건물 소유자들은 조합을 설립하기 위한 추진위원회를 구성하여 승인을 받아야 한다. 조합설립을 위해서는 토지등 소유자의 75% 이상 동의가 필요하다.

3) 조합설립
추진위원회는 조합설립인가를 신청하고, 지자체의 검토 후 특별한 하자가 없으면 조합설립인가가 완료된다. 인가된 날로부터 30일 이내에 조합사무소가 소재할 지역 등기소에 법인등기를 치면 정식으로 조합이 설립된다.

4) 사업시행인가
조합이 아파트 몇 세대를 어떻게 지을 것인지 계획안을 제출하고, 지자체의 검토 후 인가받는 과정이다. 사업시행인가가 끝나면 본격적으로 사업이 시작된다.

5) 관리처분계획인가
기존 건물에 대한 철거가 본격적으로 결정되는 단계로, 입주권을 양도받을 수 있다.

6) 착공 및 분양
공사를 시작하고, 일반분양을 진행한다.

7) 사업정산
모든 과정이 마무리되면 정산을 진행합니다.

○ 다음은 재건축 프로젝트에서 고려해야 할 주요 사항들이다.

1) 경제성
재건축 프로젝트는 많은 비용이 들기 때문에 경제성이 매우 중요하다. 예비 타당성 조사를 통해 경제성을 분석하고 수익성을 극대화하는 방안을 모색해야 한다.

2) 법적 규제
재건축 프로젝트는 법적 규제와 절차를 준수해야 한다. 특히, 부동산 관련 법률과 환경 보호 관련 법률 등을 꼼꼼히 살펴보아야 한다.

3) 환경 영향 평가
재건축 프로젝트는 주변 환경에 큰 영향을 미칠 수 있으므로 환경 영향 평가를 반드시 수행해야 한다. 이를 통해 환경 오염 방지와 생태계 보존 등을 고려한 적절한 조치를 취해야 한다.

3) 주민 참여
주민들의 의견을 수렴하고 적극적으로 참여시키는 것이 중요하다. 이를 통해 만족도와 신뢰도를 높일 수 있다.

4) 안전 대책
공사 중 발생할 수 있는 사고 예방을 위해 안전 대책을 철저하게 마련해야 한다. 또한, 지진이나 홍수 등 자연재해 대비책도 함께 고려해야 한다.

5) 유지보수 및 관리
건축물의 수명을 연장하고 성능을 유지하기 위해서는 유지보수와 관리가 필수적이다. 주기적인 점검과 보수 작업을 통해 건축물의 상태를 최적화해야 한다.

6. 재건축 부담금

재건축부담금은 재건축초과이익 중 국토교통부장관이 부과·징수하는 금액을 말한다. 정부가 재건축 추진위원회 구성 시점과 입주 시점상 평균 집값 상승분에서 각종 비용을 제외한 금액에 대해서 조합원 1인당 3천만원을 초과하게 되는 경우 초과금액의 최대 50%를 재건축 조합원으로부터 환수하는 것이 재건축 초과이익환수제다. 

여야는 재건축 부담금을 면제받는 초과이익 기준을 기존 3,000만 원에서 8,000만 원으로 높이고, 20년 이상 장기 보유한 1주택자는 최대 70%까지 부담금을 감면하도록 하는 '재건축초과이익 환수에 관한 법률'(재건축초과이익환수법)에 합의했다. 이에 따라 전국 노후 단지 재건축 사업이 활기를 찾을 것으로 전망되며, 재건축으로 발생하는 초과이익에 부과하는 부담금을 내야 하는 단지 가운데 44곳이 부담금을 면제받게 된다.

7. 재건축으로 인한 사회적·경제적 가치 창출

재건축은 다양한 사회적, 경제적 가치를 창출한다.

1) 주거 환경의 개선으로 주민의 삶의 질 향상이 이루어진다.

2) 재건축은 일자리 창출과 경제 활성화를 도모한다.

3) 도시의 이미지와 경관 변화를 통해 관광 및 문화산업 발전에도 긍정적인 효과를 가져온다.

8. 재건축의 경제적 편익과 환경적 이점

재건축은 주거 환경의 개선과 도시 계획에 따른 도시 재생을 위해 필요한 과정이다. 이를 통해 부동산 시장 활성화와 경제적 편익을 가져올 수 있다. 또한, 재건축은 친환경적인 건물 및 인프라 조성을 통해 환경 보호에도 기여한다.

9. 글로벌 도시재생 추세와 재건축

글로벌 도시에서는 지속 가능한 도시 발전을 위해 도시재생 프로그램을 추진하고 있다. 재건축은 도시재생의 핵심 요소로 인식되며, 다양한 나라에서 도시 재생을 위한 재건축 사업을 진행하고 있다. 이를 통해 도시의 경관과 기능을 향상시키며 지속 가능한 도시 발전을 추구하고 있다.

○ 해외 재건축 성공 사례

1) 캐나다 토론토의 리버 디스트릭트(River District)
20세기 도시 구조에 21세기 용량을 담은 재건축 프로젝트로,제조업과 목재산업의 촉진과 활성화를 기대하고 있다.

2) 미국 뉴욕의 배터리 파크 시티(Battery Park City)
맨하튼 남쪽 월스트리트와 마주한 배터리 파크 시티는 단지를 열어 누구나 접근할 수 있는 개방형 독립 주거단지를 구성하였다.

3) 일본 도쿄의 롯폰기 힐스(Roppongi Hills)
녹지율이 26%이고 용적률도 낮지만 개발 당시의 콘셉트를 유지하면서 가치를 유지해 왔다.

4) 호주 시드니의 달링 하버(Darling Harbour)
산업 지역이었던 달링 하버를 시민 친화 수변공간으로 조성하였으며, 시드니 수족관, 해양 박물관, 놀이공원, 중국 정원 등이 건립되었다.

5) 중국 상하이의 푸동지구(Pudong District)
상하이의 동부 지역을 개발하여 금융, 비즈니스, 문화 등의 중심지로 발전하였다.

# 마무리

1) 미래 도시를 위한 재건축의 비전 제시

미래 도시를 위한 재건축의 비전은 지속 가능한 도시 발전을 위한 신기술의 도입과 창의적인 도시계획에 있다. 스마트 시티 구축과 친환경적인 건물 및 인프라 조성을 통해 보다 안전하고 편리한 도시생활을 제공하며, 사람 중심의 도시 환경을 추구할 필요가 있다.

2) 재건축에 대해 논란 해결

인구의 90%가 도시에 살고 있는 상황에서 재건축·재개발 사업은 노후화된 도심의 주거환경을 개선하는 중요 수단으로 여겨지고 있으나, 부동산 투기는 집값 상승의 주 요인으로 지적되는 것들 중 하나로 이에 대한 국민 정서는 상당히 민감하다. 

재건축을 하게 되면 해당 지역의 과밀 현상이 심해져 인근 기반 시설에 대한 수요 증가로 인프라 과밀 문제가 커질 수 있다. 이에 따라 인프라의 확충도 필요해지게 되므로 이 비용을 재건축 아파트로부터 충당하는 것은 정당하다는 의견이 있다.

반면, 재건축으로 얻은 이익이 범죄처럼 부당하게 얻은 것이 아니며, 집을 새로 짓는 것은 전적으로 조합원과 건설사에서 한 것이므로 재건축 이익은 국가의 것이 아닌 명백한 개인의 것이라는 시각 또한 존재한다. 집값이 올라 이익이 생길 경우 부담금을 내야 하지만, 반대로 집값이 내려 손해를 볼 경우 정부에서 손실 보상을 해주는 것이 아니라는 점도 언급되고 있다. 

이를 해결하기 위해서는 주민들의 의견 수렴과 공공기관과의 협력이 필요하다. 또한, 투명한 절차와 정책을 마련하여 모든 이해관계자의 이익을 고려할 필요가 있다. 이를 위해서는 충분한 논의와 협의가 반드시 필요하다.